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El nuevo presidente de AVAT indica que hay preocupación por la celebración de fiestas ilegales en viviendas vacacionales por las posibles sanciones que acaban llegando al propietario. FOTO: Periódico de Ibiza y Formentera.

FUENTE: PERIÓDICO DE IBIZA Y FORMENTERA, 13 MARZO 2022

Isaac Vaquer Ferrer - Ibiza
Roberto San Esteban Magrini, nacido en Londres en 1958, «el día de la mujer trabajadora». Acaba de retomar la presidencia de la Asociación de Vivienda Turística Vacacional de Ibiza (AVAT). Durante su anterior etapa como presidente trabajó para lograr la regulación de las viviendas turísticas en Baleares. Lo consiguió. Ahora coge el relevo de José Antonio Llano en un momento económico complejo y con una nueva ley de turismo sobre la mesa.

—Se ha oído mucho a los hoteleros respecto al nuevo decreto ley de turismo, pero no tanto a la vivienda vacacional ¿Qué opinión le merece?
La ley como tal, en referencia a las viviendas turísticas es un tanto banal. Está más centrada en los hoteles. El concepto a medio y largo plazo de trabajar sobre sostenibilidad global nos parece correcto, pero creemos que se tendría que haber hablado un poco más sobre el texto. Por ejemplo, el tema del cambio de calefacción y calderas en las casas, ahí sí que hubiésemos deseado que hubiesen sido más flexibles. Generalmente la gente se piensa que en Ibiza todo son villas de lujo, pero también hay casas normales sin piscina. También tenemos fincas rehabilitadas entre las que hay muchas catalogadas como bien cultural e histórico, que tienen una serie de complicaciones importantes a la hora de poder modificar todo el tema de calefacción, baños o aires acondicionados. Muchas ni siquiera cuentan con aire acondicionado. Por eso creo que deberían haber sido más abiertos a dar opciones según el tipo de vivienda.

—¿Y cómo se afronta tener que hacer un plan de circularidad en una vivienda vacacional que muchas veces gestiona un particular?
Lo que le hemos transmitido al Consell de Ibiza para que se lo dijese al Govern balear es que efectivamente existe una problemática para elaborar esos documentos como dice. Pero da la impresión que en el Govern tenían muy claro de antemano cómo iba a ser el texto y no se nos tuvo en cuenta.

—¿Cómo están las viviendas vacacionales a nivel de sostenibilidad en Ibiza?
Hasta ahora no había habido un planteamiento generalizado en materia de sostenibilidad. Así que es algo que tendremos que tratar e impulsar en estos cuatro años. En algunos casos será complicado. Cuando yo empecé con el tema de las viviendas vacacionales había que pedir a los propietarios que cambiaran un colchón de lana y pusieran un colchón duro. Nuestros clientes son urbanitas y buscan un servicio de calidad. Ha costado y afortunadamente muchos propietarios ya son de una generación más organizada que entiende estos aspectos. De momento la ley habla sobre todo de los amenities y un poco del tema eléctrico y de baño. Es un primer paso que mejorará el producto y dará más calidad a la marca. Si las casas de Ibiza son sostenibles y lo sabemos comunicar podemos ser optimistas respecto al futuro.

—El Consell se mostró crítico con la paralización de la bolsa de plazas porque suponía frenar una figura nueva como eran las agroestancias, ¿sabe si se habían solicitado plazas en Ibiza?
Se han llegado a solicitar. No muchas, pero algunos contactos habíamos tenido con ellos para integrarlos en la asociación. Los que lo habían solicitado tenían que solucionar una serie de temas internos para cumplir con los requisitos. Pero no te sé decir si ya están concedidas.

—¿Qué opinión le merece esta figura?
Somos conscientes de que los agricultores están empezando a levantar la cabeza después de muchos años de penurias. Esto hace que se vuelvan a cultivar los campos y mejore la imagen de la isla. Si pueden obtener un extra económico nos parece perfecto. Son dos meses de estancias lo que podían ofrecer y es un tipo diferente de actividad.

—¿La guerra de Ucrania ha afectado al sector?
Se ha notado un poco, pero muy poco, en el ritmo de reservas. No te puedo dar números exactos. Pero en abril y mayo de momento no hay cancelaciones. Respecto a la clientela rusa, no es significativa, así que en ese aspecto no se nota. Ellos normalmente vienen en barcos o se alojan en hoteles. Hay algunos agentes que trabajan con el público ruso que sí lo ha notado, pero también hay que decir que es un tipo de clientela similar a la latina, que alquila en el último momento. No son de reservas anticipadas como en centroeuropa. Si el tema se alarga empezaremos a notar un impacto. Sabemos que va a subir el coste tanto del avión como de los restaurantes o del alquiler de coches y habrá gente que le cueste más permitirse este tipo de alojamiento que a otros.

—¿Qué perspectivas había para este año?
Muy buenas. Hablamos de una subida de entre un 6% y un 10% respecto a 2019. Ya no te hablo de 2021, te hablo de 2019 que es el año de referencia. En líneas generales van bastante bien las reservas. El perfil del cliente es principalmente familias y la estancia media está aumentando, mínimo semanas y quincenas. Antes era justo lo contrario, llevábamos una tendencia a la reducción de las estancias y se había llegado a la media de cuatro noches como un fin de semana largo. Sigue habiendo este tipo de estancia, sobre todo en temporada baja, pero muchos propietarios han notado un cambio hacia el mínimo de semana o quincena en temporada media y alta.

—¿Qué volumen de reserva están teniendo?
Final de septiembre y octubre es lo más flojo de momento, aunque hay reservas. Luego en temporada alta tenemos casas muy completas, con dos o tres semanas libres. Eso las de buena relación calidad precio, pero vamos bastante bien en general.

—¿La subida del precio de los suministros afectará al precio de las estancias?
Los precios han subido este año con relación al año pasado por el aumento del coste de la electricidad y porque, evidentemente, el coste de todos los productos ha subido también. Hemos experimentado una subida de entre un 5% y un 10%. Que vaya a seguir subiendo, no lo sé. Esperemos que no, pero es algo que no podemos prever.

—Vivimos una pandemia en 2020 que las viviendas turísticas capearon mejor que los hoteles y ahora veremos que pasa con esta situación de Ucrania, ¿la vivienda vacacional tiene más cintura para enfrentar crisis?
La vivienda vacacional es un referente perfecto del concepto burbuja. Cada casa es un mundo, pero en general es más fácil la adaptación a las necesidades del día a día. Con el tema de la pandemia se convirtió en un oasis perfecto. Una familia o un núcleo de convivencia podía moverse con libertad, sin mascarilla, sin riesgos de contacto y con el ritmo que cada uno quisiera tener. En ese aspecto con relación a la pandemia es lo que está funcionando. Como el número de escapadas de familias o de parejas se ha reducido, cada una de esas vacaciones se prolonga en el tiempo y ese es otro beneficio que hamos notado. La distancia es otro, estamos a dos horas de los principales destinos europeos. En cuanto a la guerra prefiero no decir nada, es un tema tan inverosímil y tan terrible que ni nos lo creemos.

—¿Ha cambiado la forma de trabajar en la vivienda vacacional por la pandemia?
Fundamentalmente hemos notado un incremento de la demanda debido al teletrabajo. Sobre todo en invierno. Nos salvó en 2020 el invierno por ese tipo de clientela que venía con estancias largas a trabajar en un entorno más agradable. En 2021 el impacto ha sido menor, pero también lo ha habido. Creo que esto ha servido en Baleares para terminar de implantar el modelo de vivienda vacacional. Seguimos teniendo la diferenciación entre plurifamiliar y la unifamiliar. En Ibiza tenemos unifamiliar pero en las otras islas hay zonas en las que existe el plurifamiliar en pequeña escala.

—Ese modelo ibicenco de alquiler vacacional sólo en unifamiliares, ¿le parece adecuado o cree que se podría compaginar con las plurifamiliares?
En este tema hay dos elementos muy diferenciados. Una es la necesidad en la isla de vivienda para el alquiler anual que fundamentalmente necesita esos pisos para vivir. Por otra parte está el interés de los inversores, que en su momento invirtieron en plurifamiliares para obtener un rendimiento y se han encontrado que no pueden sacar el rendimiento que deseaban. Pero debo decir que su situación no es mala, un 7% de rendimiento anual con un alquiler anual no es un mal resultado.

—¿Existe preocupación por la recuperación de la oferta ilegal este año?
El temor es real, es un problema que está ahí. Hay gente que cumple la normativa y alquila mínimo un año, eso lo recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero hay gente que alquila casas con el objetivo de realquilar sin cumplir las normas. En lo que insistimos es en la denuncia al departamento de intrusismo para poderlo enfrentar.

—¿Las fiestas ilegales son un problema para el alquiler vacacional? El Consell comentó que los casos no eran muchos.
Pues existe preocupación porque están llegando multas a propietarios con dos años de retraso. Al cliente se le pide un depósito y se le hace firmar un contrato en el que se le hace responsable de cualquier denuncia por la celebración de una fiesta ilegal o alegal. Es por ello que consideramos que debería notificarse de manera inmediata al propietario la existencia de esta denuncia, no pasados dos años cuando ya no se puede reclamar la responsabilidad a ese cliente. Hay miedo en ese aspecto. Es verdad que, según el Consell, el porcentaje de esas fiestas que se celebran en viviendas turísticas es mínimo, pero existen. Nosotros nos preocupamos en los contratos de especificar estas prohibiciones, pero es un problema real. En la asociación trabajamos en buscar herramientas para detectar volúmenes de sonido en la casa para poder actuar de manera inmediata.

—¿En qué consiste esto?
Sería un dispositivo que detecta sencillamente volúmenes de ruido que está conectado a una aplicación móvil y cuando se sobrepasan los decibelios permitidos avisa al propietario o comercializador. Así se puede actuar inmediatamente para cortar esa situación y evitar esa posible fiesta si es que existiera. También serviría, dado que las viviendas vacacionales están diseminadas por el territorio, para detectar obras ilegales en las proximidades.

—¿Cuáles son los retos más inmediatos para la asociación, ahora que inicias esta presidencia?
Queremos ampliar el número de socios y crear un club de producto. Eso implicaría tener una serie de ventajas económicas para los socios por volumen de propietarios, como puede ser en tema de suministro de toallas o sábanas, seguros, servicios jurídicos… infinidad de opciones que servirían para atraer a nuevos socios. Ampliar la formación para profesionalizar el sector, sobre todo en invierno, a nivel de informática, de gestión de viviendas, trabajo a través de redes sociales. También cursos legales y fiscales que les permitan a los socios presentar mejor sus declaraciones. Trabajar la implementación de medidas de sostenibilidad, como hemos hablado. También el consolidar relaciones con asociaciones nacionales e internacionales. Ese sería un poco los temas básicos. Otro tema importante sería trabajar en la unidad de la asociación de Ibiza y de Formentera para tener más peso. Es mucho trabajo para los próximos cuatro años y hay que hacerlo bien. Tenemos un equipo joven, con ganas e ilusión y eso es muy importante.

—¿Se está notando el interés inversor extranjero en las propiedades inmobiliarias ibicencas en el mercado del alquiler vacacional?
Sí, sobre todo en el mercado de lujo. Ha habido mucha construcción de megacasas para luego alquilarlas y sacar un rendimiento doble después en la reventa. No ha terminado de frenar este interés el hecho de que sean necesarios cinco años para dar licencia turística a una construcción nueva. La gente ha seguido construyendo para esperar esos cinco años. Pero ahora, con la prohibición de nuevas plazas, había muchas casas que estaban llegando a estos cinco años que iban a solicitar las plazas que se han quedado sin ellas.

—¿Hay margen de crecimiento?
El dilema es saber cuál es el nivel óptimo de plazas dedicadas a vivienda turística y que se pueda llegar a ella. Se habló en un primer momento de que había 20.800. La realidad es que hay 19.000 consolidadas y confirmadas en la actualidad. Nosotros siempre hemos hablado de que el mercado de la vivienda vacacional podía suponer un 25% respecto al total de plazas hoteleras. Si tenemos unas 85.000 plazas hoteleras hablamos de 21.000 plazas en viviendas turísticas. Desde las 19.000 que existen consideramos que se puede aumentar ese margen hasta las 21.000. Dimensionar adecuadamente la oferta es la mejor forma de luchar contra la oferta ilegal.

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